לאחרונה ניתנה החלטה בועדת פסיקה בנציבות מס הכנסה. ועדה זו הינה הועדה המקצועית העליונה בנציבות והיא קובעת בהחלטתה כי בעת העברת קרקע מיחיד לחברה למטרות בניה להשכרה, לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד הנ"ל, תחול על יחיד חבות במס לפי מכירה רעיונית לעצמו וחיוב במס יהיה על % מהשווי בעת שינוי יעוד של מחצית הקרקע של היחיד מיד בסמוך להעברתה לחברה. ההעברה עצמה לחברה פטורה ממס. האם החלטה זו מסכלת את אפשרות הבניה להשכרה? ברשימה זו ננסה ליתן תשובה לשאלה זו.
רבים מיועצי המס נוהגים מזה זמן רב לייעץ ללקוחותיהם, בעלי קרקעות עתירות מס, לבנות להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, פרק שביעי 1, הנותן הקלות רבות במס. הדבר כדאי במיוחד אם הקרקע שמדובר בה הינה קרקע ותיקה עתירת מס שנרכשה לאחר 31.3.61, קרי לאחר תום תקופת המס המוגבל של 12%-24%. נציין כי לפי המלצות ועדת בן בסט הומלץ לבטל מס מוגבל זה, ולפיכך קיים סיכוי שהתכנון יהיה רלבנטי גם לבעלי קרקעות שנרכשו לפני 1.4.61.
הטבות המס לפי פרק שביעי 1 כוללות הפחתה של מס בחברה מ-36% ל-25% והפחתת מס על דיבידנד בחלוקת הרווחים ליחיד מ-25% ל-15%. העברת הקרקע לחברה יכול שתחוייב לפי ½% מס רכישה או 5% מס רכישה אם נעשה תכנון מס בלתי מושלם. תכנון המס כאמור לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, על פיו מעביר יחיד קרקע לחברה, היה תכנון מס נפוץ ומקובל בין משרדי רו"ח ועו"ד שעסקו בתחום, ונחשב לתכנון מס לגיטימי וסולידי. עם זאת, היו לתכנון מספר חסרונות מס מובנים אשר נלקחו בדרך כלל בחשבון על-ידי הלקוחות. מקובל גם שהלקוחות הוזהרו מפורשות מראש על-ידי יועציהם על חסרונות המס טרם החליטו לבחור בתכנון זה.
להלן פירוט חסרונות המס:
יחיד בעל קרקע פרטית שאיננה מלאי היה משלם 5% מס רכישה בהעברת קרקע פרטית לחברה, ולא היה זכאי להנות מ- ½% מס רכישה. יועצים רבים לא היו ערים לנקודה זה. ניתן היה להעביר קרקע לחברה לפי 104א' ב- ½% מס רכישה, אך הדבר דרש תכנון מוקדם, תוך מתן תשומת לב לפרטים שונים.
סעיף 104א' הוא סעיף העברות פטורות על-ידי יחיד לחברה בתנאי שהחברה איננה איגוד מקרקעין והיחיד מחזיק שנתיים לפחות במניות, והחברה איננה מוכרת את הקרקע משך שנתיים לפחות.
יחיד שרצה לחסוך את 5% מס הרכישה היה יכול לבנות את הדירות להשכרה כיחיד ואז המס הכולל היה 35% במקום 36.25% שקיים על חברה בעלת מפעל מאושר, והיחיד בעל מניותיה.
שלילת פטור סעיף 72א לחוק מיסוי מקרקעין - לפי נוסח הסעיף אין זכות לפטור במכירת דירות שנהנו מהטבות בניה להשכרה לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד הנ"ל. רבים מהיועצים לא שמו ליבם לסנקציה זו, והתוצאה שבמקום להשאיר בידי היחיד 4-2 דירות בעלות פוטנציאל לפטור, הועברו דרך כלל כל הדירות לחברה בעלת המפעל המאושר.
התוצאה הינה גם אם אח"כ קנה היחיד את הדירות מהחברה, או שפרק את החברה והעביר לידיו חזרה את הדירות בפטור, לא יוכל היחיד להנות מפטור ממס במכירת הדירות הללו, אפילו היה בידיו ו/או בידי בני משפחתו פטור שטרם נוצל. דרך מחוכמת לנצל הפטור הינה להוציא מחוץ לכתב האישור בחברה, גם בדיעבד, 3-2 דירות אשר לאחר פירוק החברה יוכלו להנות מהפטור ממס.
שלילת פטור 72ב - על-פי סעיף זה נשלל הפטור ממס בהעברות מקרקעין מיחיד לחברה שאיננה איגוד מקרקעין, (לפי סעיף 104א') כאשר החברה מבקשת לאחר תום תקופת הטבות על-פי חוק עידוד השקעות הון לפרק את הדירות הנותרות, שחלקן היו מחוץ לכתב האישור.
על סעיף זה נדון בנפרד ברשימה שונה.
בחלקה השני של רשימה זו נדון במספר חסרונות נוספים לתכנון המס הנ"ל בבנייה להשכרה ובפתרונות המצויים להם בנושאים שלהלן:
סיכון שינוי יעוד ביחיד - אובדן הטבות ומס 50% על היחיד טרם העברת הקרקע לחברה - כיצד להיזהר מתקלת מס חמורה זו.
סיכון שינוי יעוד בחברה - אובדן הטבות ומס כולל 52%.
אי קיזוז מע"מ על הבניה במחצית המיועדת להשכרה - כיצד לפתור בעיה זו בהתאם לתכנון מס שהוכר במע"מ.
סכנת תחולת הילכת פם בין והדרך לחסכון בריבית ריאלית על החזר מס תשומות.
כיצד לנצל את תקנה 1 לתקנות מע"מ הפוטרת ממס שינוי ייעוד לשימוש עצמי בבנייה להשכרה לפי פרק שביעי 1.
הסכנות שבהילכת רמדו על חבות במע"מ לפי שווי שוק החלה בעת השכרת דירות למגורים.
ניצול הילכת שבח את בר של בית המשפט המחוזי. הלכה של בית המשפט המחוזי בנצרת שהינה הלכה מנחה לפי הילכת דפוס מרכז, ואשר עליה בחרה נציבות מס הכנסה שלא להגיש ערעור.
מדוע שלילת הטבות המס הניתנות להשכרה למגורים, גורמת למיסוי מיידי של היחיד בשיעור מס 50%.
רבים מיועצי המס נוהגים מזה זמן רב לייעץ ללקוחותיהם, בעלי קרקעות עתירות מס, לבנות להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, פרק שביעי 1, הנותן הקלות רבות במס. הדבר כדאי במיוחד אם הקרקע שמדובר בה הינה קרקע ותיקה עתירת מס שנרכשה לאחר 31.3.61, קרי לאחר תום תקופת המס המוגבל של 12%-24%. נציין כי לפי המלצות ועדת בן בסט הומלץ לבטל מס מוגבל זה, ולפיכך קיים סיכוי שהתכנון יהיה רלבנטי גם לבעלי קרקעות שנרכשו לפני 1.4.61.
הטבות המס לפי פרק שביעי 1 כוללות הפחתה של מס בחברה מ-36% ל-25% והפחתת מס על דיבידנד בחלוקת הרווחים ליחיד מ-25% ל-15%. העברת הקרקע לחברה יכול שתחוייב לפי ½% מס רכישה או 5% מס רכישה אם נעשה תכנון מס בלתי מושלם. תכנון המס כאמור לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, על פיו מעביר יחיד קרקע לחברה, היה תכנון מס נפוץ ומקובל בין משרדי רו"ח ועו"ד שעסקו בתחום, ונחשב לתכנון מס לגיטימי וסולידי. עם זאת, היו לתכנון מספר חסרונות מס מובנים אשר נלקחו בדרך כלל בחשבון על-ידי הלקוחות. מקובל גם שהלקוחות הוזהרו מפורשות מראש על-ידי יועציהם על חסרונות המס טרם החליטו לבחור בתכנון זה.
להלן פירוט חסרונות המס:
יחיד בעל קרקע פרטית שאיננה מלאי היה משלם 5% מס רכישה בהעברת קרקע פרטית לחברה, ולא היה זכאי להנות מ- ½% מס רכישה. יועצים רבים לא היו ערים לנקודה זה. ניתן היה להעביר קרקע לחברה לפי 104א' ב- ½% מס רכישה, אך הדבר דרש תכנון מוקדם, תוך מתן תשומת לב לפרטים שונים.
סעיף 104א' הוא סעיף העברות פטורות על-ידי יחיד לחברה בתנאי שהחברה איננה איגוד מקרקעין והיחיד מחזיק שנתיים לפחות במניות, והחברה איננה מוכרת את הקרקע משך שנתיים לפחות.
יחיד שרצה לחסוך את 5% מס הרכישה היה יכול לבנות את הדירות להשכרה כיחיד ואז המס הכולל היה 35% במקום 36.25% שקיים על חברה בעלת מפעל מאושר, והיחיד בעל מניותיה.
שלילת פטור סעיף 72א לחוק מיסוי מקרקעין - לפי נוסח הסעיף אין זכות לפטור במכירת דירות שנהנו מהטבות בניה להשכרה לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד הנ"ל. רבים מהיועצים לא שמו ליבם לסנקציה זו, והתוצאה שבמקום להשאיר בידי היחיד 4-2 דירות בעלות פוטנציאל לפטור, הועברו דרך כלל כל הדירות לחברה בעלת המפעל המאושר.
התוצאה הינה גם אם אח"כ קנה היחיד את הדירות מהחברה, או שפרק את החברה והעביר לידיו חזרה את הדירות בפטור, לא יוכל היחיד להנות מפטור ממס במכירת הדירות הללו, אפילו היה בידיו ו/או בידי בני משפחתו פטור שטרם נוצל. דרך מחוכמת לנצל הפטור הינה להוציא מחוץ לכתב האישור בחברה, גם בדיעבד, 3-2 דירות אשר לאחר פירוק החברה יוכלו להנות מהפטור ממס.
שלילת פטור 72ב - על-פי סעיף זה נשלל הפטור ממס בהעברות מקרקעין מיחיד לחברה שאיננה איגוד מקרקעין, (לפי סעיף 104א') כאשר החברה מבקשת לאחר תום תקופת הטבות על-פי חוק עידוד השקעות הון לפרק את הדירות הנותרות, שחלקן היו מחוץ לכתב האישור.
על סעיף זה נדון בנפרד ברשימה שונה.
בחלקה השני של רשימה זו נדון במספר חסרונות נוספים לתכנון המס הנ"ל בבנייה להשכרה ובפתרונות המצויים להם בנושאים שלהלן:
סיכון שינוי יעוד ביחיד - אובדן הטבות ומס 50% על היחיד טרם העברת הקרקע לחברה - כיצד להיזהר מתקלת מס חמורה זו.
סיכון שינוי יעוד בחברה - אובדן הטבות ומס כולל 52%.
אי קיזוז מע"מ על הבניה במחצית המיועדת להשכרה - כיצד לפתור בעיה זו בהתאם לתכנון מס שהוכר במע"מ.
סכנת תחולת הילכת פם בין והדרך לחסכון בריבית ריאלית על החזר מס תשומות.
כיצד לנצל את תקנה 1 לתקנות מע"מ הפוטרת ממס שינוי ייעוד לשימוש עצמי בבנייה להשכרה לפי פרק שביעי 1.
הסכנות שבהילכת רמדו על חבות במע"מ לפי שווי שוק החלה בעת השכרת דירות למגורים.
ניצול הילכת שבח את בר של בית המשפט המחוזי. הלכה של בית המשפט המחוזי בנצרת שהינה הלכה מנחה לפי הילכת דפוס מרכז, ואשר עליה בחרה נציבות מס הכנסה שלא להגיש ערעור.
מדוע שלילת הטבות המס הניתנות להשכרה למגורים, גורמת למיסוי מיידי של היחיד בשיעור מס 50%.
